Được linh hoạt xác định giá đất

02:39 01/08/2007
Bấm ngay
Đăng Ký xem video hay mới nhất

Bảng giá đất qui định tại TP.HCM hiện nay bằng khoảng 30-50% giá thị trường - Ảnh: P.P.H.
Nghị định 123 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất vừa được Chính phủ ban hành. Điều này giúp địa phương linh hoạt hơn trong xác định giá đất.

Nghe đọc nội dung toàn bài:

Theo nghị định, UBND cấp tỉnh được định mức giá đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất... thì UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi mục đích sử dụng cho phù hợp.

Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại các địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung đất cùng loại do Chính phủ qui định.

KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại đô thị

Đặc biệt

I

II

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

1.500

67.500

400

42.500

150

30.000

Loại đô thị

III

IV

V

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

120

19.500

50

13.350

30

6.700

KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT,
KINH DOANH PHI NÔNG NGHIÊP TẠI ĐÔ THỊ

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại đô thị

Đặc biệt

I

II

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

1.000

47.810

250

29.500

100

20.000

Loại đô thị

III

IV

V

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

50

13.500

40

8.500

15

4.500

Vẫn chưa sát giá thị trường

Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, UBND các tỉnh có đất giáp ranh phải tuân theo nguyên tắc: đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ qui định đối với loại đất đó. Đất giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng thì qui định mức giá như nhau. Mức định giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau, nhưng tỉ lệ chênh lệch không quá 30%.

Tuy nhiên, các chuyên gia thẩm định giá cho rằng nghị định 123 sửa đổi lần này vẫn chưa cho phép các địa phương qui định giá đất “vượt khung”. Theo nghị định 188, trường hợp giá đất có biến động thì địa phương được điều chỉnh tăng nhưng không vượt quá 20% khung giá qui định.

Tại TP.HCM, mức giá tối đa trong khung qui định là 67 triệu đồng/m2, nếu “vượt khung” 20% thì mỗi mét vuông đất hơn 80 triệu đồng. Trong khi thực tế tại TP.HCM cũng như Hà Nội, giá đất của nhiều tuyến đường cao hơn nhiều so với mức giá này. Chính vì vậy dẫn đến tình trạng giá đất nhà nước giữa các khu vực còn chênh nhau trong cách tiếp cận với giá thị trường.

Thêm hai phương pháp định giá đất

Nghị định này bổ sung thêm hai phương pháp xác định giá đất, đó là phương pháp chiết trừ (xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản) và phương pháp thặng dư (xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo qui hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản). Trong khi trước đó chỉ có hai phương pháp xác định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.

Gần đây, UBND TP kiến nghị Chính phủ và các bộ liên quan về một số vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó có đề nghị Bộ Tài chính điều chỉnh khung giá đất hoặc cho phép TP duyệt giá đất ở, đất nông nghiệp để bồi thường “vượt khung” qui định, phù hợp với thực tế của TP.

Thuế sử dụng đất tăng

Các chuyên gia thẩm định giá nói việc qui định giá đất theo sát giá thị trường sẽ thể hiện sự “công bằng” giữa người dân và Nhà nước: Nhà nước đền bù cho dân theo giá thị trường và người dân nộp thuế nhà đất cho Nhà nước cũng theo mức giá này.

Trường hợp điều chỉnh giá đất theo giá thị trường mà vẫn áp dụng mức thu tiền sử dụng đất như hiện nay thì người dân, các doanh nghiệp sẽ không “kham” nổi. Vì vậy, theo một chuyên gia, bên cạnh việc sửa đổi về khung giá đất theo giá thị trường cần thiết phải điều chỉnh chính sách về tiền sử dụng đất.

Chuyên gia này dẫn chứng: bình quân giá đất tại TP.HCM hiện nay chỉ bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Nhưng khi điều chỉnh giá đất theo giá thị trường mà vẫn áp dụng mức thu tiền sử dụng đất như hiện nay sẽ có trường hợp phải nộp thuế tăng hơn 2 lần so với mức đang áp dụng. Việc này vô tình đẩy giá đất lên cao so với thu nhập bình quân của xã hội và ảnh hưởng đến người dân, nhà đầu tư.

Còn theo ông Nguyễn Vĩnh Hùng, giám đốc Trung tâm Dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản TP.HCM, nếu qui định giá đất sát giá thị trường trong điều kiện bình thường và điều chỉnh mức thu tiền sử dụng giảm xuống thì số tiền thu sẽ không giảm.

Vì khi mức thu hợp lý có khả năng nhiều người nộp hơn, đối tượng thu mở rộng hơn. Đồng thời tiền sử dụng đất được tính trong giá bán căn hộ, nền đất nên khi tiền sử dụng đất giảm thì giá sản phẩm địa ốc cũng được điều chỉnh. Khi đó nhiều người thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở, kích thích thị trường phát triển, thị trường minh bạch hơn. Ông Hùng cũng nói rằng điều chỉnh giá đất đúng với giá trị thực sẽ tránh tình trạng giá đất quá “nóng”, Nhà nước sẽ kiểm soát được việc tăng giá nhà đất.

PHÚC HUY

Việt Báo
contentlength: 54016
Chia sẻ
Bấm ngay
Đăng Ký xem video hay mới nhất