Tọa đàm trực tuyến về thị trường bất động sản

19:32 24/10/2005
Bấm ngay
Đăng Ký xem video hay mới nhất

Chiều 24/10, Thứ trưởng Tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN Phạm Sỹ Liêm cùng 3 chuyên gia tài chính, ngân hàng, bất động sản có cuộc trao đổi trực tuyến với độc giả TS về những vấn đề nóng bỏng của thị trường nhà đất hiện nay. Gần 1.000 câu hỏi của bạn đọc đã gửi về tòa soạn.

- Giá nhà quá cao, tiêu chuẩn nhà không đến tay người có nhu cầu thực sự. Bản thân những người có nhu cầu về nhà ở lại không có tiền để mua, nhu cầu đã không biến thành cầu thực tế trên thị trường. Trong khi đó các dự án đã được cấp phép lại không triển khai, quỹ nhà đất chưa được khai thác hiệu quả. Xin cho biết ý kiến của ông?

Toa dam truc tuyen ve thi truong bat dong san
Ông Đặng Hùng Võ.

- Ông Đặng Hùng Võ (Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường): Đúng là thị trường bất động sản hiện nay là cung có giá nhà đất quá cao, mà phần lớn cầu không có khả năng thanh toán, vì vậy cung không gặp cầu trên thị trường thực tế. Và đây cũng là lý do gây nên tình trạng đóng băng thị trường bất động sản. Tình trạng này chỉ xuất hiện đối với thị trường nhà riêng lẻ.

- Ông Phạm Sỹ Liêm (Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam): Tôi đọc trên báo thấy chúng ta đang dùng từ do chúng ta đặt ra nó cũng tương đương với những từ kinh tế học, Chẳng hạn từ đóng băng và cầu hiện nói không rõ ràng. Thị trường nào cũng có sự biến động theo chu kỳ. Thời kỳ thịnh vượng, ngưng trệ, suy thoái và phục hồi. Ngưng trệ và suy thoái như thế nào cần phải phân tích kỹ và nhìn nhận. Những người khác cho không đóng băng nhưng một số ý kiến tại cho rằng nó tiêu điều. Cầu phải gắn với khả năng thanh toán chứ không chỉ đơn thuần là nhu cầu thực tế mới là cầu kinh tế học. Nếu chỉ đánh giá nhu cầu mà không gắn với khả năng thanh toán thì không phải là cầu.

- Ông Nguyễn Mạnh Thuần (Phó giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân): Tôi thì cho rằng giá cả cao là do các thông tin về quy hoạch một thời gian không phổ biến cho người dân dẫn đến chia sẻ thông tin không minh bạch. Tâm lý của người dân VN là thích loan tin đồn, ví dụ tôi hợp phong thủy thì tôi mua giá rất cao.

Toa dam truc tuyen ve thi truong bat dong san
Ông Ngô Trí Long.

- Ông Ngô Trí Long (Viện phó nghiên cứu Thị trường giá cả, Bộ Tài chính): Có nhiều hình thức giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản. Trong đó, giao dịch mua bán gần như đóng băng, bởi giao dịch thực hiện được rất ít. Nhưng thị trường cho thuê vẫn sôi động. Hình thức chuyển nhượng đất đai cũng gần như đóng băng.

- Ông Liêm: Tôi tán thành ý kiến của ông Long. Tuy nhiên, cá nhân tôi cho rằng, hiện nay, nhiều người mua nhà thường căn cứ vào thói quen sở thích chứ không đơn thuần họ sử dụng để đầu cơ. Có những người mua nhà căn cứ vào thuyết phong thủy. Dù giá nhà đắt nhưng họ thấy hợp với tuổi thì mua chứ không chỉ đơn thuần vì lợi ích mà bất động sản ấy đem lại. Do vậy, giá đắt nhưng họ vẫn mua.

- Bất kể sản phẩm bất động sản nào cũng bị đầu cơ ngay từ giai đoạn dự án còn trên bản vẽ. Đối tượng tham gia đầu cơ trước hết chính là những người thân quen với chủ dự án. Nhưng nguy hiểm nhất nếu đó chính là các đơn vị tham gia đầu tư kinh doanh, phát triển sản phẩm bất động sản. Các ông nghĩ gì? (Pham Dinh Phuc, Viet Home)

- Ông Võ: Tình trạng như bạn nói khá phổ biến trong thời gian trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành. Tình trạng găm đất và triển khai dự án cầm chừng, bắt người mua nộp tiền trước xảy ra ở khá nhiều dự án. Theo tôi, có hai hiện tượng đã làm giá nhà đất tăng cao: Một là tình trạng đầu cơ của một số công ty kinh doanh bất động sản, hai là tiền tiết kiệm của dân thường được cất trữ trong bất động sản. Từ sau ngày Luật có hiệu lực thi hành, tình trạng đầu cơ cũng như cất trữ tiền tiết kiệm trong bất động sản đã được giảm đi trông thấy. Hiện nay không còn tình trạng hàng đoàn người đi về các khu mới quy hoạch để mua nhà đất. Như vậy, tình trạng này đã giảm nhưng trước mắt lại gây đóng băng thị trường bất động sản. Trong tương lai, chúng ta cần hâm nóng thị trường để nó sôi động trở lại trên mặt bằng giá hợp lý hơn, phù hợp với thu nhập của đại đa số người lao động.

- Ông Thuần: Hiện nay, các công ty thì kêu không bán được nhà nhưng khi người đi mua thì được trả lời là hết, tôi thừa nhận điều này. Thực trạng xuất phát từ việc bất động sản được qua tay quá nhiều người. Nhà đất được rao bán ngay khi nó còn ở trên bản vẽ. Riêng Hoàng Quân đưa ra không dựa trên các giao dịch thực tế chứ không qua bất kể khâu nào cầu nào nên giá không bị đẩy giá lên cao.

Trong giai đoạn 1994-1996 chúng ta đã gặp trường hợp thị trường đóng băng một lần, sau đó với sự hình thành của nhiều dự án, thị trường sôi động hơn. Chẳng hạn hồi trước, giá ở khu Định Công chỉ khoảng hơn 3 triệu/m2, giá giờ đây đã lên cao hơn thế rất nhiều. Mức đầu tiên đưa ra rất tốt, nhưng người dân không được tiếp cận thông tin mà chỉ những người đầu cơ biết được giá này. Và sau đó, qua tay nhiều người và giá bị đẩy lên rất nhiều.

Chúng ta không thể nói đầu cơ đất đai là xấu. Có người thì nói là đầu cơ, nhưng cũng có người gọi đó là đầu tư. Theo tôi ở một mức độ nào đó, đầu tư vào đất đai có thể góp phần làm cân bằng thị trường. Tuy nhiên, nếu thông tin không minh bạch thì sẽ xảy ra hiện tượng đầu cơ và làm giá thị trường bị sai đi.

- Đề nghị phân biệt rõ đầu cơ hay đầu tư vì tôi bỏ tiền ra mua sau đó bán lại thì phải chịu rủi ro thị trường và lãi suất? (Cường, cuong@...)

Toa dam truc tuyen ve thi truong bat dong san
Ông Nguyễn Đức Vinh.

- Ông Nguyễn Đức Vinh (Tổng giám đốc Ngân hàng Techcombank): Việc sử dụng từ đầu cơ hay đầu tư phụ thuộc vào quan điểm của từng người. Tôi chia sẻ quan điểm này. Tuy nhiên, chúng ta cần phải xác định rõ đâu là nhu cầu thực tế của thị trường. Chúng không nên quá nặng nề về những từ này.

Tất nhiên, những người có tiền họ phải chọn hình thức đầu tư cho hợp lý. Theo tôi, bất động sản là một thị trường phát triển rất lớn và nó đang chiếm khoảng 30% của nước Mỹ. Nếu thị trường này có bàn tay quản lý và điều hành tốt nó sẽ phát triển rất tốt.

Hầu như các ngân hàng đang rất lo ngại khi đỏ tiền vào đầu tư vào các dự án lớn. Tuy nhiên có một mảng thị trường rất lớn mà đang đánh giá thấp là thị trường nhà ở của người dân. Đây là thị trường lớn mà chưa được chú ý. Nếu giá cả thị trường 4-5 triệu/m2 thì thị trường sẽ rất phát triển bởi có hàng nghìn người vẫn đang phải ở trong những ngôi nhà rách nát. Nếu giá 15-17 triệu/m2 thì thị trường sẽ rất nhỏ vì nó sẽ rơi vào túi những người có tiền. Nhiều độc giả cho rằng với mức giá này mấy chục năm nữa họ mới đủ sức mua nhà đó là nhìn chưa được toàn diện. Càng về già thu nhập của họ càng cao và sức mua của người dân mới thúc đẩy thị trường phát triển. Theo tôi, không nến quá chú trọng vào thị trường cao cấp. Nếu thị trường bình dân được điều tiết tốt thì sẽ phát triển rất tốt.

- Ông Long: Bất kỳ người dân nào cũng có thể biết đầu tư, nếu anh đầu tư vào lĩnh vực nào rủi ro càng lớn thì lãi suất càng cao. Vì thế, dự án mới có đã có nhiều người đến mua để sau đó bán lại cao hơn. Nếu họ có tiền bỏ ra mua thì đó không phải là đầu cơ. Hơn nữa, không thể có tình trạng một vài người thâu tóm toàn bộ đất đai.

- Ông Liêm: Khách hàng của thị trường nhà ở gồm hai loại chính: Người mua nhà để dùng và người mua về để bán lại và một loại khác là mua để... giữ tiền. Trên thực tế, nhà ở có một đặc trưng là với thời gian dài thì giá nhà sẽ tăng lên mà không giảm đi. Đây gọi là tính tăng tịnh của thị trường bất động sản. Vì đất đai là một tài nguyên hữu hạn và dần dần sẽ kham hiếm đi, do vậy giá của nó sẽ chỉ tăng lên mà thôi.

Có nhiều cách giữ tiền, có thể là mua chứng khoán, mua vàng, mua đôla, mua nhà hay mua đất. Đây là quyền của người dân. Nhưng theo tôi, ở nhiều nước, đầu cơ là mua để bán lại kiếm lợi nhuận.

Khi nào việc đầu cơ vi phạm nguyên tắc của thị trường: chống độc quyền trong đó bao gồm cả độc quyền thông tin thì cần phải chống lại đầu cơ này. Ví dụ, tôi mua để giữ lấy thì đầu cơ ấy không có hại gì, nhưng công ty tôi mua để bán cho bà con thân hữu và sau đó để cho người này bán lại thì nó sẽ loại trừ sự cạnh tranh lành mạnh. Nhà nước phải can thiệp để loại trừ đầu cơ mang tính độc quyền.

Nên lưu ý, đầu cơ ở VN gắn với một điểm là nhiều nhà đầu cơ bất động sản huy động vốn của người mua bằng cách đóng tiền đặc cọc ngay từ khi dự án còn trên giấy. Sau đó, họ dùng tiền đấy để "săn đất", hay mang vào ngân hàng...Hiện nay những công ty kinh doanh loại nhỏ hoạt động kiểu này rất nhiều. Nhiều công ty chỉ "khua khoắng" và làm rối loạn thị trường. Có người cho rằng, phải khuyến khích đầu tư vừa và nhỏ vào bất động sản, nhưng theo tôi trong đầu tư bất động sản rất cần những nhà đầu tư lớn. Những đô thị lớn rất cần những nhà đầu tư lớn, mạnh thì mới có những đô thị hiện đại.

- Thị trường bất động sản đóng băng là do thuế đất tăng cao. Khi khung giá mới ban hành, giá đất đưa ngang với thị trường nhưng thuế suất đất lại không giảm, gây cú sốc với các nhà đầu tư. Rõ ràng tiền thuế tăng gấp rưỡi, gấp đôi thì không ai làm sổ đỏ và thị trường nhà đất còn đóng băng dài dài. (Trần Thiên Minh, thienminh2003@yahoo.com)

- Ông Võ: Đương nhiên là việc đưa giá đất do nhà nước quy định ngang với giá thị trường, là một đổi mới quan trọng của pháp luật về đất đai. Hiện nay, các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương cũng chỉ mới đưa giá đất lên tương đương 50-70% giá thị trường. Việc giá đất tăng sẽ làm cho các nghĩa vụ tài chính nói chung tăng theo. Nhưng việc tăng này sẽ tác động làm đóng băng thị trường trong thời gian trước mắt, nhưng trong thời gian tiếp theo sẽ làm cho thị trường bình ổn, không còn đầu cơ của nhà đầu tư, không còn tiêu cực của cơ quan nhà nước. Hiện nay, về phía nhà nước, chưa đổi mới đồng bộ pháp luật về thuế đất. Bộ Tài chính đang chuẩn bị trình chính phủ hệ thống thuế mới phù hợp với luật đất đai 2003. Sau khi luật thuế mới được ban hành sẽ có tác động tích cực vào thị trường.

- Ông Thuần: Tôi đồng tình với ý kiến của ông Võ. Khi chúng ta soạn thảo luật cần phối hợp với nhiều bộ, ban ngành, lấy ý kiến doanh nghiệp, người dân. Vừa rồi chính sách thay đổi liên tục cũng làm cho người dân chờ đợi giá đất hạ. Trong khi đó, mỗi địa phương lại đưa ra chính sách riêng, chẳng hạn Hà Nội yêu cầu doanh nghiệp phải cắt 20-50% quỹ nhà cho thành phố, ông ấy mất chỗ này phải tìm chỗ khác, đó cũng là lý do giá nhà đất tăng.

- Thị trường đóng băng còn do chính sách và quản lý chưa tốt; quy hoạch manh mún, chắp vá; do không công khai, minh bạch; do xác định không đúng mục tiêu tạo quỹ nhà đất. Giá nhà đất bị đẩy lên cao do các dự án đều phải "chạy", chiếm 30% tổng vốn đầu tư. (Lê Quảng, quangbnphn@fpt.vn )

- Ông Liêm: Hiện tượng của độc giả nêu ra là rất sát với thực tế. Tuy nhiên, nhà ở là một hàng hóa có hai tính chất: thứ nhất nó là hàng hóa mang tính chất kinh tế nên phải thuận theo cơ chế thị trường. Thứ hai nó cũng mang tính xã hội và liên quan mật thiết đến đời sống của người dân. Do đó, Nhà nước phải có chính sách quản lý, không thể khoán mọi việc cho thị trường. Muốn ra được chính sách phải hiểu được bản chất của kinh tế thị trường. Nhưng đáng tiếc là có nhiều nhà quản lý chưa có nhiều thì giờ để nghiên cứu thị trường nên thiên những chính sách đưa ra lại thiên về biện phá hành chính hơn là những biện pháp mang tính thị trường, kinh tế. Thêm vào đó, Nhà nước đôi khi lại đặt ra những quy định hay nghĩa vụ tài chính mà những nghĩa vụ này lại chỉ lên mà không có xuống. Chính sách đáng nhẽ là công cụ tạo điều kiện tốt thì đôi khi nó lại tạo ra rủi ro. Người ta đôi khi khó đưa ra quyết định đầu tư do những chính sách của VN lại rất hay thay đổi. Đây là vấn đề mà các nhà đầu tư cho là "rủi ro do chính sách" và đôi khi họ không xác định được phương án kinh doanh khi những chính sách của Nhà nước liên tục có sự điều chỉnh, thay đổi.

- Trong khi đang thiếu vốn đầu tư cho bất động sản thì ngành ngân hàng lại siết chặt tín dụng với mảng này. Vì thiếu vốn nên khó tạo thêm quỹ nhà đất, gây khó khăn cho thị trường, ông Vinh nghĩ thế nào? (T.H., Hanoi)

- Ông Vinh: Tôi hoàn toàn đồng ý với ý kiến của độc giả. Hiện nay các chính sách của ngân hàng thường thận trọng với thị trường bất động sản. Mối quan tâm của họ là đồng vốn bỏ ra phải sớm thu hồi vì họ sợ rủi ro. Nếu xảy ra sự cố hàng nghìn tỷ đồng bị chôn vùi mất thì không mất nhưng tính thanh khoản. Chúng tôi quan tâm đến thị trường có nhu cầu thực sự, do vậy, nhà nước cần hỗ trợ cầu bất động sản.

Nhu cầu của người dân rất lớn, do vậy cần tạo ra sản phẩm bằng cả chính sách để tạo ra sản phẩm kích cầu. Nếu 4-5 triệu cầu rất lớn nhưng cầu này lại phụ thuộc vào chính sách ổn định và thuế cũng là một yếu tố. Nếu sản phẩm ra 8-10 triệu đồng/m2 thì người dân rất khó mua nhà. Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển. Có như vậy ngân hàng mới dám mạnh dạn bỏ tiền ra.

Toa dam truc tuyen ve thi truong bat dong san

Xử lý tranh chấp trên thị trường động sản cũng là vẫn đề nếu xảy ra tranh chấp người dân không trả nợ liệu ngân hàng có thu hồi được nợ không hay phải qua hàng năm trời mới thu hồi được. Luật VN đang cải tiến nhưng vẫn ít bảo vệ người cho vay, trong khi đó ở các nước khác người ta rất chú trọng điều này. Nếu nhà nước đứng ra bảo vệ người cho vay, các ngân hàng sẽ nới lỏng tín dụng hơn. Bởi cơ sở pháp lý lỏng lẻo sẽ khiến ngân hàng lo ngại về tình thanh khoản.

Nhà nước thúc đẩy cầu của người dân với giá cả và chính sách vừa phải. Tạo ra cơ sở pháp lý ngân hàng sẽ sẵn sàng bỏ nhiều tiền hơn vì họ sẽ không phải lo vấn đề rủi ro.

- Gần đây, Bộ Tài nguyên Môi trường đã đề xuất với Chính phủ một số giải pháp gỡ băng cho thị trường. Thứ trưởng Đặng Hùng Võ có thể cho biết thêm về những giải pháp này?

- Ông Võ: Thứ nhất, đóng băng thị trường bất động sản có gây giảm nguồn thu cho nhà nước trong một thời gian nhất định, nhưng là một bước phát triển cần thiết để đi tới thị trường ổn định với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của đa số người có nhu cầu (phục vụ cho người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp). Trước mắt, chúng ta phải có giải pháp tháo gỡ tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, đồng thời hướng thị trường tới một mặt bằng mới phù hợp với kinh tế xã hội của Việt Nam. Bộ Tài nguyên môi trường đã chủ động đề xuất một số giải pháp tổng thể để tháo gỡ tình trạng động băng của thị trường bất động sản trong thời gian trước mắt. Đây là một biện pháp tác động của quản lý nhà nước vào thị trường theo mô hình nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Các giải pháp cụ thể là: Thứ nhất, nhà nước có những giải pháp kích cầu để nhưng người có thu nhập trung bình và người thu nhập thấp có khả năng thanh toán khi mua nhà đất. Thông qua hình thức trả góp, trả chậm rồi thuê, mua….. Thứ hai: Nhà nước trước mắt giảm cung quỹ đất để thực hiện các dự án nhà riêng lẻ, để tránh cho các doanh nghiệp tiếp tục đầu tư. Thứ ba là cần có biện pháp tháo gỡ về vốn cho các nhà đầu tư hiện nay đang bị ngân hàng đòi thanh toán nợ (nếu không giải quyết vốn thì sẽ dẫn tới hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phá sản, dẫn tới hàng loạt ngân hàng bị phá sản, và sẽ tác động trực tiếp vào thị trường hàng hóa làm tăng giá hàng hóa). Đây chỉ là những giải pháp tổng thể và Chính phủ cần có những giải pháp cụ thể để giải quyết tình trạng đóng băng trước mắt.

- Ông Long: Tôi nghĩ trong lúc thị trường mua bán, chuyển quyền sử dụng gần như đóng băng thì các cơ quan cần phối hợp nhằm tìm được giải pháp tháo gỡ đồng bộ chứ không thể thiên về cái nào. Chẳng hạn như cung cầu, giá cả, chính sách, tín dụng.... cần phải thực hiện một cách đồng bộ.

Tôi không nhất trí với ý kiến giảm cung vì nhu cầu về nhà còn rất lớn và cung vẫn chưa theo kịp cầu. Theo tôi việc cung cầu không gặp nhau do cơ cấu của chúng không hợp nhau. Cung quá cao nhưng lại thuộc về người dân bình thường với thu nhập thấp trong khi người có nhiều tiền nhu cầu lại không cao. Nếu giảm cầu thì lại ảnh hưởng đến đại đa số người dân. Do vây, giải pháp hợp lý theo tôi là vẫn kích cầu.

Giải pháp của Bộ Tài nguyên Môi trường là cho phép người ở ngoại tỉnh mua nhà đáp ứng cầu của đại đa số người dân là hợp lý. Trong cơ chế thị trường nhà nước khuyến khích cạnh tranh thực sự lành mạnh, hợp pháp. Cố gắng phấn đấu giảm giá thành chứ không thể ép giá điều hành giá được bằng biện pháp hành chính. Hãy để giá cho thị trường tự điều tiết. Bên cạnh đó, Nhà nước cần thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế... một cách hợp lý để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được thị trường bất động sản.

- Ông Thuần: Giá bất động sản có thể chia làm 3 loại: cao cấp, trung bình và thấp. Hiện nay cầu rất lớn nhưng cầu có khả năng thanh toán thì có hạn, với đồng lương hiện tại thì tới 50 năm công chức cũng chưa thể mua được nhà cao cấp và trung bình. Theo tôi, chúng ta nên giảm cung dự án có giá cao và hạn chế những đơn vị không có khả năng thực thi dự án. Trong miền Nam có tình trạng nhà nhà làm dự án, người người làm dự án. Họ xin đất nhưng không triển khai mà dự án đó giá rất cao, đối với dự án đó giảm cung là đúng nhưng với dự án dành cho đại đa số dân chúng thì cần tăng chứ không giảm. Tôi đồng tình với anh Vinh, ngân hàng sẵn sàng bỏ tiền cho dự án khả thi nhà vì vậy giảm cung nên xác định giảm ở chỗ nào, tăng ở chỗ nào.

- Ông Long: Luật Đất đai quy định Nhà nước đưa ra khung giá sát với thị trường, tuy nhiên giá thị trường đang cao thì Nhà nước lại dựa vào đó lại đưa ra giá cao, cộng với thuế không hạ, điều này sẽ ảnh hưởng mạnh tới thị trường. Tôi đồng ý với ý kiến của độc giả là nếu chính sách ra không hợp lý, không phù hợp với thời điểm thì có thể gây hậu quả không tốt.

- Thứ trưởng Võ có biết đến tình trạng “đất ảo giá thật” (tức người dân trả tiền thật mà chờ dài cổ vẫn không được nhận đất) ở hàng ngàn dự án được cấp phép hiện nay đã dẫn đến sự “đóng băng niềm tin” của người đầu tư vào thị trường bất động sản. Ông sẽ giải quyết tình trạng này thế nào?

- Ông Võ: Đúng là rất nhiều dự án hiện nay đã yêu cầu người mua ghi tên và nộp tiền trước. Những người mua cũng đồng ý vì nhu cầu về nhà rất lớn. Và đây rõ ràng là một cơ chế có sự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người dân. Trong đó nhiều dự án đã không làm theo đúng thỏa thuận với khách hàng. Và vì vậy làm cho niềm tin của khách hàng suy giảm đối với các nhà đầu tư. Trong trường hợp này khách hàng có thể kiện nhà đầu tư vì không thực hiện đúng thỏa thuận, chứ không có chuyện ảnh hưởng vào niềm tin của người dân vào nhà nước.

Toa dam truc tuyen ve thi truong bat dong san
Ông Phạm Sỹ Liêm
- Ông Liêm: Trong lĩnh vực nhà ở, có thể có chính sách hỗ trợ bên cung, và bên cầu. Ở VN khi nghĩ đến cứ muốn có chính sách lại là hỗ trợ bên cung. Tuy nhiên, chính sách này rất dễ bị lạm dụng và sinh ra tham nhũng. Nên, song song với đó, phải tạo điều kiện cho bên cầu tăng khả năng thanh toán bằng cách cho bên cầu vay tiền để tạo cơ hội cho họ có khả năng mua nhà.

Tôi từng chứng kiến trường hợp, có người đi mua nhà cho người thu nhập thấp danh nghĩa và họ đã mua tới 3 căn sau đó sửa sang đi và bán với giá đắt để kiếm lời. Ở VN có tình trạng, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng để mua được thì lại phải xin được giấy chứng nhận là người thu nhập thấp. Và như vậy vô hình trung lại sinh ra tình trạng "xin - cho". Nên bây giờ chúng ta dùng từ: "quỹ nhà ở xã hội". Chúng ta phải tạo điều kiện cho bên làm nhà xây nhà tươi tất nhưng bán với giá thấp, và nhà này có khả năng nâng cấp trong tương lai khi chủ nhà có tiền thêm chứ không phải nhà quá úi sùi như nhiều ngôi nhà dành cho người thu nhập thấp hiện nay. Cái khó của chúng ta là làm thế nào để nâng cao khả năng thành toán của người có nhu cầu?

Hiện nay, ở VN chúng ta phải đóng quỹ bảo hiểm xã hội, quỹ này phải được quay vòng vốn. Ở các nước quỹ này quay vòng rất nhanh. Đem quỹ này cho quỹ nhà ở xã hội vay sau đó cho cộng chức vay để mua nhà. Theo tôi, chúng ta có thể học tập kinh nghiệm của các nước khác trong việc thành lập nên những hợp tác xã nhà ở. Những hợp tác này sẽ giúp việc quản lý được dễ dàng hơn.

- Ông Vinh: Tôi đồng ý với ý kiến của ông Liêm. Bằng các giải pháp đơn giản như củng cố luật pháp. Trong đó nhà nước đứng ra bảo lãnh cho người đi vay vốn tốt thì các ngân hàng sẽ sẵn sàng vào cuộc. Điều này không chỉ góp phần sẽ kích cầu thị trường mà còn khiến các ngân hàng yên tâm hơn với đồng vốn của mình. Có điều các bên cần liên kết với nhau để đi đến tiếng nói chung. Ngân hàng dù thận trọng với thị trường bất động sản nhưng họ sẵn sàng với các dự án an toàn và có tính khả thi.

Theo tôi cần sớm thúc đẩy thị trường tài chính nhà ở hỗ trợ người mua là chính. Các nước đều kích cầu và có nguồn vốn riêng và dài hạn và họ chứng khoán hóa thị trường bất động sản. Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính cần chứng khoán hóa thị trường bất động sản để tạo ra dòng chảy vốn lưu thông tốt. Tôi muốn nhấn mạnh rằng, ngân hàng không quay lưng với thị trường bất động sản mà họ chỉ muốn đồng vốn của họ được an toàn.

- Xin hỏi Thứ trưởng Đặng Hùng Võ, nếu bán nhà của mình, ông sẽ tham khảo giá thị trường xung quanh hay sẽ bán theo giá mà ông nghĩ là hợp lý, tức bằng 50% giá nhà đất hiện nay như ông đã có lần tuyên bố trên báo? (Trần Minh Hoàng, Giám đốc Công ty Vinaland):

- Ông Võ: Tất nhiên thì ai bán cũng sẽ phải bán theo giá thị trường và hy vọng sẽ bán được giá cao nhất. Tôi hiểu ý bạn muốn nói rằng tại sao giá nhà nước quy định mới bằng 50% giá thị trường. Hiện nay, thẩm quyền quy định này thuộc UBND các tỉnh, và UBND các tỉnh cũng quy định phù hợp với điều kiện địa phương, chủ yếu để tránh bước nhảy quá đột ngột về giá gây khó xử lý các trường hợp dự án bắt đầu tư luật cũ nhưng triển khai theo luật mới. Tôi khẳng định là không bao giờ tôi nói trên báo là tôi bán nhà với giá 50% giá thị trường.

- Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng nên tìm mọi cách để người nghèo mua được nhà đất, nhưng biên pháp đưa ra lại l à "giảm cầu ". Thực tế là đây chỉ là biện pháp cứu các nhà buôn bất động sản. Hàng đang ế người nghèo không mua được thì giảm cầu khó hơn... Thưa ông Võ, ông có ý kiến gì? (Tr.M.T, vtkmui@yahoo.Com )

- Ông Võ: Trong một nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, mọi đổ vỡ đều tai hại. Đối với những người vi phạm pháp luật thì chắc chắn không thể cứu, còn đối với những doanh nghiệp hoạt động theo đúng quy định của pháp luật thì nhà nước không thể không cứu khi sự phá sản của danh nghiệp ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống xã hội.

- Giá thành xây nhà chung cư hiện chỉ vào khoảng 2-2,5 triệu/m2, vì vậy có hạ giá bán 50% không phải là điều quá khó với các đơn vị đang rao bán. Ông Long nghĩ sao, và theo ông có giải pháp nào để hạ giá nhà đất hiện nay? Làm thế nào để xác định giá trị thực của bất động sản trên thị trường? (Nguyễn Văn Luận, haiminh943@yahoo.com)

- Ông Long: Không thể dùng biện pháp hành chính mà phải dùng biện pháp kinh tế và các biện pháp khác. Nhà nước yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải công khai tài chính họ, dùng thuế để điều chỉnh. Nếu giá thành thấp mà bán giá cao tôi đánh thuế cao để nhà nước thu lại dùng tiền đó để hỗ trợ các dự án nhà cho công chúng. Còn dùng biện pháp hành chính để hạ giá thì không khả thi. Chỉ có thông qua thị trường mới biết chính sách giá đó hợp lý hay chưa cần công khai minh bạch hóa tất cả hoạt động, đưa giao dịch lên sàn .

- Dưới góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Đức Vinh có ý kiến gì?

- Ông Vinh: Bản thân ngân hàng cũng là một trong những đối tượng tham gia nhiều vào các dự án, nên cũng hiểu cơ sở làm cho giá thành phù hợp. Hiện nay có nhiều nhà xây dựng đang áp dụng những công nghệ tiên tiến để giảm giá thành. Các thiết kế nên hạn chế việc bán nhà kiểu nhà riêng mà nên tập trung cho nhà chung cư. Nhà chung cư có nhiều phân đoạn thị trường như nhà cao cấp, bình dân. Loại căn hộ từ 50-60m2 vẫn nên được chú ý. Chúng tôi thích cho vay những người có nhu cầu mua với giá vừa phải. Đối với ngân hàng, rủi ro càng nhiều thì lãi suất cho vay sẽ cao hơn.

Chúng tôi đang làm việc với Phú Mỹ Hưng, Kim Hồng...và vẫn có những đầu tư cho những dự án khả thi. Tôi cho rằng nên kích cầu.

Tâm lý của người VN là tâm lý tiết kiệm, xã hội ta chưa phải là xã hội tiêu dùng nên Nhà nước nên khuyến khích cho văn hóa tiêu dùng phát triển.

- Không nên giảm giá nhà đất vì lúc đó lại tạo điều kiện cho cầu lớn hơn cung, kéo theo giá tiếp tục tăng cao. Mà kêu gọi các đơn vị kinh doanh hạ giá nhà và đất hoàn toàn phi thực tế vì tất cả những người có tài sản đều không muốn như vậy. (Nguyễn Tất Thắng Binh_tom_bin_thang@yahoo.com)

- Ông Võ: Chắc chắn sẽ không thể xảy ra tình trạng giá nhà đất tăng hơn, lúc này mọi vận động phải theo hướng giá đất sản xuất phải phù hợp với khả năng sinh lời của sản xuất kinh doanh. Giá đất ở phải phù hợp với thu nhập của đại đa số nhân dân. Một xã hội đạt được những tiêu chuẩn này sẽ là một xã hội văn minh. Hiện nay, một số người dân đã đưa tiền tiết kiệm vào cất trữ trong bất động sản mà bị ảnh hưởng trong tình trạng thị trường bị đóng băng thì cũng phải chịu thua thiệt vì quyền lợi của đại đa số nhân dân.

- Ông Liêm: Giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố như cung cầu, cạnh tranh chứ không bao giờ dừng ở một điểm, giá đi ngang chỉ là tạm thời vì thế thị trường không thể điều tiết như kế hoạch hóa được. Chúng ta cứ nói nhà kinh doanh vay tiền trả không nổi thì buộc phải bán nhưng nhiều ông vẫn muốn bám lấy siêu lợi nhuận nên không hạ giá để bán. Hơn nữa, có người kinh doanh nhà bằng vốn tự có nên đóng băng ông ấy chưa vội bán. Có thể nói không thể có mệnh lệnh hành chính nào can thiệp được vào giá thị trường. Cách của ông Võ là giảm cung nhưng đóng băng về bất động sản chỉ xảy ra ở một số loại chứ giảm cung loại sản phẩm đang chạy thì cần gì.

Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn, Nhà nước cần giúp đỡ bằng chính sách chứ lấy tiền ra giúp đỡ thì lấy tiền của ai. Lấy tiền đại đa số mà giúp mấy ông kinh doanh thì chúng tôi chưa chắc đã đồng ý. Tôi cho rằng ngân hàng có thể cho kéo dài thời gian trả nợ nhưng chỉ ở một thời gian nhất định hoặc anh nào mới bắt đầu vay thì lấy lãi suất cao để anh khỏi vay.

Toa dam truc tuyen ve thi truong bat dong san
Ông Nguyễn Mạnh Thuần

- Ông Thuần: Có người ý kiến giảm giá, có người lại không, nói chung còn nhiều ý kiến trái ngược. Theo tôi tìm lời giải cho bài toán về giá không còn cách nào khác là phải công khai minh bạch giá bằng các chính sách. Thời gian qua, Nhà nước và doanh nghiệp đã dùng rất nhiều biện pháp nhằm giảm giá. Tuy nhiên, nói gì thì nói nếu không minh bạch công khai để người dân biết thì các biện pháp này sẽ vô hiệu. Theo tôi, Nhà nước có đủ công cụ để làm cho giá minh bạch vấn đề là các doanh nghiệp và bản thân người dân có làm được điều này hay không. Bởi giá cả không chỉ đơn thuần do thuế, vật liệu xây dựng mà nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa.

- Để chống đầu cơ, giải pháp quan trong nhất là: Các giao dịch nhà và đất phải thông qua chính quyền hoặc cơ quan pháp luật, nếu không sau này phát sinh tranh chấp sẽ không được giải quyết. + Không công nhận nhà hợp pháp nếu chủ hộ không phải là người đứng tên trên giấy tờ nhà đất. Ông Võ nghĩ sao? (Nguyễn mạnh Hà nguyenmanhha2001@yahoo.com )

- Ông Võ: Tôi cho rằng những giải pháp này cũng không phải là giải pháp hay vì nói chung cơ quan hành chính chỉ can thiệp vào những thủ tục cần thiết chứ không phải là cơ quan trung gian giữa mua và bán, mua và bán là quan hệ trong thị trường. Còn việc công nhận nhà hợp pháp nếu là đúng tên trên giấy tờ cũng là một giải pháp khiến hiện nay chúng ta tiến hành cấp giấy chứng nhận cho nhà và đất. Tuy nhiên chủ hộ vẫn có thể cho người ở nhờ và cho thuê, như vậy việc này cũng không phải là giải pháp hữu hiệu. Cái đó rất khó, không thể dùng cách đó để quản lý. Vấn đề quan trọng là quy định pháp luật đối với việc công khai hóa nguồn cung nhà đất, công khai hóa người mua.

- Ông Long: Tôi đồng tình với quan điểm của ông Võ. Trong cơ chế thị trường nếu Nhà nước can thiệp quá sâu sẽ gây nhiều bất lợi, Tuy nhiên Nhà nước cũng không thể đứng ngoài, vô can mà phải đóng vai trò là người điều tiết thị trường. Và điều quan trọng là Nhà nước phải công khai và minh bạch hóa mọi thông tin liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản một cách hợp pháp. Khi đó, mọi thứ sẽ được vận hành đúng quy luật thị trường.

- Để chống đầu cơ, cần công khai giá bán nhà, đất theo khung giá nhà nước, tổ chức bán đấu giá công khai, rộng rãi trong người dân; thông báo công khai các dự án của các công ty kinh doanh bất động sản đang triển khai hoặc sắp triển khai (về vốn đầu tư, quy hoạch, giá cả) để người dân nắm được. Ông Liêm nghĩ sao? (Nguyen Viet Ha, Hanoi)

Toa dam truc tuyen ve thi truong bat dong san

- Ông Liêm: Tôi hiểu ý kiến của độc giả. Họ đều muốn mua bán một cách minh bạch, việc mua bán phải kèm theo đó là quyền sử dụng đất đối với bất động sản. Và việc chuyển ấy cần phải đăng ký phải được chứng thực để lần sau, tài sản ấy sẽ được đứng tên người chủ mới nếu họ có nhu cầu chuyển nhượng và khi được chứng thực tài sản ấy cũng có giá trị hơn. Chính việc đăng ký tạo ra sự minh bạch mà ngành thuế cũng căn cứ vào đó để áp thuế. Tuy nhiên, thuế cao làm cho người ta không muốn công khai minh bạch tài sản vì họ sẽ phải trả nhiều phí. Trong khi đó, luật pháp lại không thể phủ nhận được kiểu mua bán trao tay, điều này dẫn đến tình trạng nhiều người thích các hợp đồng kiểu trao tay. Đây cũng là một hình thức chuyển nhượng, có mua có bán có trả tiền nhưng lại là hợp đồng kiểu trao tay.

Điều đáng lo ngại nhất là cái vướng từ chính những thủ tục của Nhà nước. Chẳng hạn, khi người dân đến đăng ký chuyển quyền sử dụng đất... bản thân cơ quan chức năng lại hạnh họe phải có cái gì đó họ mới đăng ký cho.

- Nên thường xuyên kiểm tra quỹ đất đã giao, nếu không đúng tiến độ nên chuyển cho đơn vị khác. Luật Đất đai cũng có quy định này. Đề nghị Thứ trưởng Đặng Hùng Võ cho biết thực tế triển khai ra sao? (Đăng, Hanoi)

- Ông Võ: Luật quy định sau 1 năm không triển khai thì thu hồi, sau 2 năm triển khai không đúng tiến độ thì thu hồi. Hiện nay vế thứ hai các tỉnh không muốn. Qua đi kiểm tra các tỉnh báo cáo mới chỉ có 30% phải thu hồi do sợ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Có nơi để trống đến 5 năm cũng không thu hồi. Tôi cho rằng cần thực hiện nghiêm chủ trương thu hồi đất để là động lực để nhà đầu tư có trách nhiệm hơn... Quy định cấm chia lô bán nền tác động lớn đến thị trường, ví dụ trước đây giao dịch nền nhà là chính, tôi đã chứng kiến ven Hồ Tây có dự án vừa hôm trước đấu giá 21 triệu đồng một m2 hôm sau đã căng dây ra bán 25 triệu.. Nay giao dịch nền nhà không còn nữa người ta thấy số lượng giao dịch giảm đi thì cho là đóng băng. Tuy nhiên, Nghị định trước đây quy định hơi cứng, hiện Chính phủ đang điều chỉnh chẳng hạn Hà Nội, TP HCM thì không nên nhưng miền núi chẳng hạn quy định vậy thì khó cho người nghèo. Bộ cũng sẽ có báo cáo Quốc hội về tình hình thu hồi đất triển khai không đúng tiến độ. Riêng tình trạng phân lô bán nền chúng tôi sẽ có một danh sách dự án, nếu chính đáng sẽ gia hạn 1 năm.

- Tại sao lại quy định buộc chủ đầu tư cắt lại một phần nhà trong dự án để chính quyền địa phương bán lại cho đối tượng chính sách. Bản thân đối tượng chính sách thường không đủ tiền để mua nhà trong các khu đó. Vì vậy, tiêu chuẩn sẽ rơi vào tay kẻ khác, tạo ra đầu cơ? (Phan Quốc Hưng, hungpq@microtecweb.Com)

- Ông Liêm: Ở Indonesia người ta có tỷ lệ nhà có phẩm cấp khác nhau. Chẳng hạn loại nhà trung bình chiếm 30%, nhà sang trọng khoảng 20%... thì khi lập dự án người ta dựa vào tỷ lệ này để lập. Không bắt buộc ai bán cho ai cả mà thuận mua vừa bán. Không có chuyện xin chính sách để được là người thu nhập thấp hay không.

Hiện nay, nhiều nhà kinh doanh bất động sản đã bỏ Hà Nội đi nơi khác rồi. Trên thị trường, người đầu tư có quyền đầu tư ở nơi nào mà họ muốn. Người có quyền lực trong tay anh có quyền định cái gì anh muốn còn nhà đầu tư thì cũng có quyền đầu tư ở nơi nào anh muốn

- Bên cạnh những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chân chính, vẫn có không ít trường hợp tiêu cực, là tác nhân làm méo mó thị trường. Tại sao không quy định chặt chẽ hơn với các doanh nghiệp, bản thân doanh nghiệp cũng tự điều chỉnh hành vi kinh doanh của mình, dung hòa giữa mục tiêu kinh doanh và xã hội, tôn trọng mối quan hệ với khách hàng? (Thu Hà, TP HCM)

- Ông Thuần: Có nhiều doanh nghiệp nhờ mối quan hệ xin dự án sau đó bán lại. Điều này làm giá cả tăng lên nó sẽ bị cộng cả nhiều chi phí vòng vèo. Nếu những doanh nghiệp này tồn tại sẽ tác động lớn đến doanh nghiệp làm ăn chân chính. Khi cấp phép dự án cần xét xem doanh nghiệp có đủ năng lực hay không.

- Thời gian gần đây, một số cơ quan và các chuyên gia có đề xuất đánh thuế đối với các giao dịch bất động sản để chống đầu cơ. Cách làm nay rất hay, tại sao không thể làm ngay với mức thấp rồi tăng dần qua từng năm?

- Ông Long: Quan điểm của tôi là thuế đánh vào các giao dịch bất động sản là để nuôi dưỡng nguồn thu thuế, chúng ta không nên làm thui chột đi nguồn thu này. Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đóng băng cũng làm thất thu thuế khá lớn trong mảng bất động sản. Vừa qua, Bộ Tài chính đã dự thảo thuế thu nhập đánh vào quyền sử đụng đất nhưng Quốc hội đã dừng lại. Theo tôi, việc đánh thuế là cần thiết nhưng áp dụng như thế nào và thời điểm ra sao là những vấn đề phải tính đến một cách nghiêm túc.

- Ông Thuần: Thuế ở đây là đánh vào đầu cơ. Tôi tán thành với quan điểm đánh lũy tiến với các bất động sản thứ hai, thứ ba.

Toa dam truc tuyen ve thi truong bat dong san
Gần 1.000 câu hỏi của bạn đọc gửi về tòa soạn.

- Việc áp 10% thuế thu nhập với chênh lệch bán đất là quá cao, hơn nữa nhà đầu tư còn có nhiều khoản chi phí không hóa đơn khác? (Bùi Việt Cường)

- Ông Võ: Hệ thống thuế hiện hành vẫn còn nhiều điểm bất hợp lý trong khi đó, thuế mới lại chưa hình thành. Tuy nhiên, tôi không quan tâm nhiều đến thuế doanh nghiệp mà cái tôi cần nhấn mạnh ở đây là chuyển quyền. Nếu thuế quá cao sẽ dẫn đến người dân ngại công khai và họ sẽ không muốn mong công khai hóa.

Theo tôi cần quan tâm nhiều đến thuế quyền sử dụng đất. Hiện Bộ Tài chính đang chuẩn bị làm nhưng cần phải tính kỹ sẽ làm công khai hóa tài sản nhưng cũng cần phải đánh cao đối với đối tượng có nhiều nhà ở còn người có thu nhập thấp chỉ nên đánh thuế tượng trưng khi ấy người giàu sẽ chia sẻ khó khăn cho người nghèo.

- Ông Liêm: Tôi cho rằng, thuế là phải nộp để người dân hiểu dân hiểu rằng thuế là để phục vụ cho lợi ích của chính mình. Tuy nhiên, trong tình hình hiện nay thì thuế chỉ nên đánh một cách tương đối thấp để người dân quen với việc nộp thuế. Chúng ta có thể thu thuế, kể cả thuế trước bạ hay thuế sang tên...nhưng phải thấp thôi để khuyến khích các giao dịch trên thị trường.

- Cần giải quyết yếu tố cầu bằng cách điều chỉnh điều kiện và thủ tục cho vay mua nhà, theo hướng Nhà nước đứng ra làm trung gian, bảo lãnh cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở và lấy chính nhà ở mà người mua qua trung gian nhà nước làm vật thế chấp cho khoản vay của họ. Đề nghị ông Vinh cho biết thêm về thủ tục cho vay mua nhà trả góp ở các ngân hàng thương mại? (Nguyễn Thế Bính)

- Ông Vinh: Tôi thấy rằng đề xuất này hợp lý. Đây là lỗi của cả ngân hàng và của cả người dân. Trên thực tế, các ngân hàng vẫn có những dịch vụ cho vay trả góp với thời gian dài và phù hợp với túi tiền của nhiều người, có điều đối tượng vay phải đảm bảo được các điều kiện tốt đáp ứng được đòi hỏi của ngân hàng.

Hiện nay, các dịch vụ của ngân hàng cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố chứ không chỉ căn cứ vào các điều kiện rất hạn hữu của người mua mà độc giả nêu ra. Giới ngân hàng chúng tôi cho rằng, với điều kiện của người dân bình thương làm công ăn lương họ hoàn toàn có thể mua nhà trả góp. Theo tôi đừng bao giờ nghĩ rằng, mình mới ra trường đã đòi có nhà ở ngay. Hãy sống bằng đồng tiền của tương lai phải tích góp cho con cái.

Theo tôi nên đánh thuế vừa phải để người ta còn muốn mua nhà. Tại sao lại chỉ đánh thuế vào giới đầu cơ mà không tìm cách kích thích người dân có nhu cầu nhà ở cao hơn. Đánh thuế người mua nhà để kích thích họ để họ tạo ra nguồn thu trong tương lai.

- Tại sao lại có quan điểm cứ thấy doanh nghiệp khó là Nhà nước hỗ trợ. Như vậy chỉ khổ người mua, tạo cơ hội cho doanh nghiệp ép giá? (Nguyen Van Hai)

- Ông Thuần: Bất động sản cũng là một tài sản vì thế nó phải tuân theo quy luật cung cầu. Tôi đã thử lập hàm cung cầu nhưng không lý giải được. Theo tôi phải có các yếu tố minh bạch, chính sách. Thị trường như hiện nay cần có bàn tay của nhà nước can thiệp vào những vị trí đang hổng.

- Ông Liêm: Thể chế của thị trường bất động sản nói chung vẫn chưa hoàn thiện. Việc đánh giá nhà ở vừa là khoa học vừa là nghệ thuật. Ở Mỹ họ đánh giá rất cao những chuyên gia trong lĩnh vực này. Những người môi giới nhiều khi đã đẩy giá thành trên thị trường lên rất cao, người mua đôi khi không biết được, nhưng những chuyên viên giá biết hết những nội tình này. Chuyên gia họ cũng hiểu những xu hướng của giá và xu hướng của thị trường. Tuy nhiên, khiếm khuyết của ta là chưa có được chuyên viên tư vấn nhà đất chuyên nghiệp. Trên thực tế, những người môi giới nhà ở rất hay gian lận trong vấn đề thông tin cho người mua nhà, trong khi đó vẫn chưa có bảo hiểm tài sản.

- Ông Long: Luật Đất đai quy định Nhà nước đưa ra khung giá sát với thị trường, tuy nhiên giá thị trường đang cao thì Nhà nước lại dựa vào đó lại đưa ra giá cao, cộng với thuế không hạ, điều này sẽ ảnh hưởng mạnh tới thị trường. Tôi đồng ý với ý kiến của độc giả là nếu chính sách ra không hợp lý, không phù hợp với thời điểm thì có thể gây hậu quả không tốt.

- Ông Võ: Khi Bộ trưởng Mai Ái Trực ký quyết định về các giải pháp cứu thị trường bất động sản tôi nhận rất nhiều điện thoại của các cá nhân là Bộ can thiệp làm gì, doanh nghiệp có lãi nhiều lắm. Nhưng cần nhìn nhận ở mức độ khác, nếu ta không can thiệp thì dẫn tới một loạt doanh nghiệp phá sản, thì doanh nghiệp vay vốn ngân hàng kéo theo ngân hàng phá sản theo, thị trường tài chính do đó ảnh hưởng dẫn tới thị trường hàng hóa tăng giá. Điều này đã được nhìn thấy vào các năm 95-96 ở các nước trong khu vực, theo tôi cứu doanh nghiệp là đương nhiên. Nếu nhà nước can thiệp kịp thời thì không dẫn tới phá sản, thị trường vẫn ổn định.

- Ông Liêm: Tôi đồng ý với quan điểm là phải cứu các doanh nghiệp nhưng không đồng ý với việc sẽ rót vốn vào cho họ. Theo tôi, chúng ta phải tăng khả năng của bên cầu lên, và bên cung sẽ bán được và ngân hàng thì căn cứ vào tính khả thi của dự án để rót vốn. Tóm lại, quan điểm của tôi là kích cầu lên thì sẽ "cứu" được cung.

- Ông Võ: Giảm cung về đất là đừng giao đất cho dự án mới nữa. Với nhà chung cư vẫn tiếp tục giao được, nhà riêng lẻ liền kề thì có thể xem xét. Tuy nhiên, hiện doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quá nhiều, theo số liệu chính thức của Hiệp hội kinh doanh bất động sản TP HCM, doanh nghiệp chính thức được đăng ký là 4.000, còn ngoài ra thêm 2.000 doanh nghiệp nữa. Như vậy là số lượng quá nhiều, nếu doanh nghiệp tiếp tục lao vào đầu tư tiếp thị, tôi sợ rằng không xử lý nổi đổ vỡ. Tôi nhấn mạnh, đối với nhà cao cấp thì không nên tiếp tục nữa.

- Cần tiếp tục khuyến khích đầu tư xây dựng nhà, dự án căn hộ, đẩy nhanh tiến độ các dự án đang thực hiện, tiến tới cân bằng cung cầu. Làm như vậy có thể dẫn tới khủng hoảng về vốn ở một giai đoạn nhất định, nhưng sẽ có tác động lớn về sự giảm giá, dần đưa bất động sản về giá thực. (Trần Quốc Khánh, Cty CP An Phú Hoàng Gia)

- Ông Vinh: Tôi đồng ý là tìm giải pháp cứu doanh nghiệp, tuy nhiên, cứu bằng cách nào thì cần phải bàn kỹ. Chúng ta không thể đổ tiền vào một cách ồ ạt vào các dự án mà hãy kích cầu một cách hợp lý. Theo tôi, kích cầu là giải pháp quan trọng nhất. Tại sao trong lúc này Nhà nước không phát hành trái phiếu để mua các công trình công ty bất động sản không bán được để cải tạo, nâng cấp sau đó kích cầu bằng cách bán ra thị trường với giá hợp lý.

Theo tôi, giải pháp, các ngân hàng nên hạn chế hoặc chậm đòi khoản, trong một số trường hợp biện pháp này hợp lý tuy nhiên trong nhiều trường hợp thì lại không thực sự đúng. Một vấn đề nưa là giá cả tăng thị trường tiền tệ bị biến động ảnh hưởng đến định mức tăng trưởng nên giải pháp này cần cân nhắc không thể để các ngân hàng đổ tiền một cách ồ ạt. Do vậy, để kéo thị trường nóng trở lại cần có sự phối hợp đồng bộ giữa ngân hàng, doanh nghiệp và người dân.

- Tóm lại theo các vị nên làm gì để "cứu" thị trường hiện nay, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân? (Lân, 35 tuổi, Hà Nội)

- Ông Long: Hiện nay cơ quan quản lý về đất đai là Bộ Tài nguyên môi trường về quản lý thị trường hợp lý nhất. Theo tôi, nếu chỉ nói giảm cung một cách chung chung thì chắn chắn sẽ dẫn đến những suy nghĩ khác nhau. Tôi cho rằng, phải điều chỉnh lại cơ cấu nguồn cung để giải quyết tình trạng đóng băng hiện nay. Đối với cung nào mà cầu còn cao thì nên phát triển còn những cung nào đã bão hòa rồi thì nên hạn chế.

Việt Báo
contentlength: 60560
Chia sẻ
Bấm ngay
Đăng Ký xem video hay mới nhất

VẤN ĐỀ KINH Tế NÓNG NHẤT

Chu tich BIDV Tran Bac Ha bi bat va nhung he luy

Chủ tịch BIDV Trần Bắc Hà bị bắt và những hệ lụy

Sau vụ rúng động tin bầu Kiên bị bắt và thị trường tài chính chao đảo hồi tháng 8/2012 thì mới đây, chiều ngày 21/02/2013, thị..

Doi 100 Usd phat 90 trieu

Đổi 100 Usd phạt 90 triệu

Một người dân ở Cần Thơ đã bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt lên tới 90 triệu đồng chỉ vì đổi tờ 100 USD tại tiệm vàng.