Có được xây nhà trên đất không sổ đỏ?

10:23 03/06/2011

Tôi đang dự định làm nhà, nhưng đất không có sổ đỏ như của tôi có xin được giấy phép xây dựng hay không. Việc mua bán viết tay có ảnh hưởng gì không? Nếu được thì thủ tục thế nào?

Tôi vừa mua một mảnh đất ở nội thành Hà Nội. Tuy nhiên, đất chưa có sổ đỏ mà chỉ có bằng khoán điền thổ từ ngày xưa cấp cho người bán. Khi tôi ra công chứng hợp đồng mua bán thì phòng công chứng từ chối và giải thích chỉ thực hiện đối với đất đã có sổ đỏ. Vì thế việc mua bán của tôi chỉ là hợp đồng viết tay giữa hai bên.

Bây giờ tôi muốn xây nhà, không biết đất không có sổ đỏ như có xin được giấy phép xây dựng, việc mua bán viết tay có ảnh hưởng gì không? Nếu được thì thủ tục thế nào?

Lê Huy Hoàng

Ý kiến bạn đọc

Theo luật đất đai được phép xây dựng

Mọi người đưa ra ý kiến nên nghiên cứu luật .
Theo quy định của luật đất đai 2003: nếu nguồn gốc đất trước 15/10/1993 và có 1 trong 10 loại giấy tờ theo quy định ( kể cả viết tay) thì đương nhiên được cấp sổ đỏ, vì vậy nếu nguồn gốc đất trước 15/10/1993 và có 1 trong 10 loại giấy tờ theo quy định ( kể cả viết tay) thì chính quyền phải cấp giấy phép XD dù bạn chưa có sổ đỏ. Mọi người phải hiểu cho đúng về Quy Hoạch, nhiều nơi cán bộ cứ nói bừa là nằm trong quy hoạch nhưng khi hỏi giấy tờ thì không có, có nơi thì cán bộ lại nói nằm trong chủ trương quy hoạch mà theo luật thì không có chế tài chủ trương, những người đại diện cho chính quyền mà không nắm được luật thì chính là đang làm khó cho dân. Theo quy định của pháp luật thì dự kiến quy hoạch đầu tiên phải hỏi dân.

Theo quy định của pháp luật nếu đất nằm trong quy hoạch vẫn được cấp sổ đỏ bình thường trừ khi đã có quyết định thu hồi đất hợp pháp. Đây là quyết định rất đúng đắn của Đảng và Nhà Nước để bảo vệ cuộc sống của người dân, bảo vệ đất nước; giảm bớt nạn nhũng nhiễu, tham nhũng, vô trách nhiệm của những công chức xấu .

Góp ý

Có hai trường hợp có thể xảy ra đối với mảnh đất mua bán bằng giấy viết tay của anh. Phải làm rõ thì mới biết được mảnh đất của anh có được xây nhà hay không? Thứ nhất: Mảnh đất của anh là đất thổ cư lâu năm do ông cha người bán để lại nhưng chưa được cấp sổ đỏ vì một lý do nào đó. Thì khi anh mua họ sẽ viết giấy viết tay cho anh nhưng trên mảnh đất này anh vẫn được xây dựng bình thường và kèm theo việc mảnh đất đó không bị quy hoạch và không bị tranh chấp. Được người chủ bán mảnh đất chứng nhận. Và nếu trong gia đình của người bán đất có nhiều hơn 2 người thì anh cần phải xin hết chữ ký của họ vào giấy tờ mua bán đất. Trong trường hợp này theo quy định thì thì anh vẫn được xây dựng trên mảnh đất của mình. Thứ hai: Mảnh đất của anh mua là đất nông nghiệp, chỉ có giấy tờ bàn giao đất nông nghiệp để trồng rau màu. Khi mua bán cũng chỉ là giấy tờ viết tay. Trường hợp này nếu không thuộc quy hoạch hoặc không có tranh chấp thì anh "có thể" được xây nhà cấp 4 lợp ngói hoặc mái tôn, chứ không được đổ trần. Còn về thủ tục thì viết mấy dòng trên này chắc không hết được, xin góp ý với anh như thế thôi.

Văn phòng luật sư Bách Gia Luật và Liên Danh trả lời

Câu hỏi của bạn Lê Huy Hoàng, Văn phòng luật sư Bách Gia Luật và Liên Danh trả lời như sau: Theo Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 20/01/2010 ban hành quy định về cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng công trình theo giấy phép trên địa bàn Hà Nội tại Điều 16 quy định các trường hợp có các loại giấy tờ sau đây thì đủ điều kiện để xét cấp Giấy phép xây dựng:

1. Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

2. Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành) đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

3. Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994; Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;

5. Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo hướng dẫn tại Thông tư số 47/BXD-XDCBĐT ngày 05/08/1989 và Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/04/1992 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện ý kiến của thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hoá giá nhà cấp III, cấp IV tại các đô thị từ trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 05/7/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó;

6. Giấy tờ sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

7. Giấy tờ chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; giấy tờ của tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

8. Giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

9. Giấy tờ mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

10. Giấy tờ được nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.

11. Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất ở cho gia đình, xã viên của hợp tác xã từ trước ngày 28/6/1971 (ngày ban hành Nghị quyết số 125/CP của Hội đồng Chính phủ - nay là Chính phủ - về tăng cường công tác quản lý ruộng đất).

12. Một trong các loại giấy tờ sau đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường: a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất. d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

13. Một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 12 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đất không có tranh chấp.

14. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân xã xác nhận việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi và được Ủy ban nhân dân huyện thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân xã.

15. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận việc các hộ gia đình, cá nhân không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 12 Điều này hiện đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.

16. Giấy tờ thẩm tra không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân cấp phường đối với công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ của cộng đồng dân cư đang sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.

17. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận việc sử dụng đất đúng mục đích, không có tranh chấp đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.

18. Trong trường hợp hộ gia đình không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định từ Khoản 1 đến Khoản 17 Điều này, nhưng được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đất đó đang sử dụng không có tranh chấp (thời gian thẩm tra không quá 10 ngày làm việc) và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường (thời gian thẩm tra không quá 07 ngày làm việc), theo Hướng dẫn số 6471/2002/HD-SĐCNĐ ngày 25/10/2002 của Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) thì cũng được xét cấp giấy phép xây dựng. Hộ gia đình chịu trách nhiệm tiếp tục thực hiện các thủ tục để có quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật.

19. Các loại giấy tờ quy định từ Khoản 1 đến Khoản 18 Điều này nếu không thể hiện được ranh giới phần diện tích đất hoặc công trình chủ đầu tư được phép sử dụng hoặc sở hữu riêng thì phải được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận ranh giới sử dụng và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường Đối chiếu quy định ở trên bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở, đất ở của người khác bằng giấy viết tay không có công chứng. Tuy nhiên, mảnh đất nhận chuyển nhượng chưa có sổ đỏ mà chỉ có bằng khoán điền thổ, nếu mảnh đất của bạn phù hợp với quy hoạch xây dựng tại địa phương, không có tranh chấp thì thuộc diện được xét cấp Giấy giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 12, 13 Điều 16 Quyết định nêu trên, về thẩm quyền xét cấp Giấy phép xây dựng thuộc thẩm quyền của UBND cấp quận, huyện. Sau khi được cấp phép xây dựng bạn được quyền xây dựng nhà ở trên mảnh đất của mình.

Chúc bạn thành công./.

Luật sư Tạ Anh Tuấn - Văn phòng luật sư Bách Gia Luật và Liên danh

Dễ dàng tôi

Tại khoản 1 Điều 63 Luật Xây dựng, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm

- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, trong trường hợp này nếu bạn muốn xây dựng nhà ở cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, nếu được UBND xã xác nhận là đất không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại nơi mà thửa đất tọa lạc đã được xét duyệt thì ông sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông có thể thực hiện việc xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Hỏi về thủ tục làm sổ đỏ

Bố mẹ tôi có để lại cho tôi một miếng đất thổ cư (đất ở trong làng, chưa có sổ đỏ) Tôi đi thoát ly cách đây trên 30 năm, nên cả bản thân tôi và vợ con không có hộ khẩu tại địa phương. Nay địa phương tôi yêu cầu phải photo hộ khẩu và chứng minh thư để đưa vào hồ sơ làm sổ đỏ. Hỏi tôi muốn làm sổ đỏ thì các loại giấy tờ trên có được chấp nhận không.

Việt Báo
contentlength: 19239
Chia sẻ

Video nổi bật

Tử hình kẻ trộm chó sát hại 2 cha con nữ sinh trong đêm
00:00 / --:--